Como locatário e inquilino devem declarar o aluguel no imposto de renda

Declarar aluguel no Imposto de Renda (IR) costuma gerar dúvidas entre proprietários e inquilinos — principalmente quando o assunto é quem deve pagar o imposto e como os valores precisam aparecer na declaração.

Segundo Debora dos Santos, advogada, é preciso cuidado. “Aluguel é uma das maiores fontes de malha fina, principalmente por divergência entre as informações declaradas pelo locador e pelo locatário”, afirma.

E a confusão é comum: as regras mudam dependendo de quem paga o aluguel: uma empresa ou uma pessoa física.

Quando a empresa paga o aluguel

Se você pessoa física aluga um imóvel para uma empresa — como um escritório, loja ou comércio — a responsabilidade pelo recolhimento do Imposto de Renda fica com a própria empresa locatária.

Na prática, isso significa que o imposto já é descontado antes do dinheiro chegar ao proprietário do imóvel.

“A pessoa jurídica tem obrigação de fazer a retenção do imposto na fonte. O locador recebe o valor já líquido do Imposto de Renda”, explica Debora.

Funciona assim:

a empresa calcula o imposto devido;
desconta esse valor do aluguel;
e repassa o imposto diretamente à Receita Federal.

Depois, a empresa entrega ao proprietário um informe de rendimentos com:

o total pago no ano;
o imposto retido;
e os dados necessários para a declaração.

Como o proprietário declara nesse caso

Quem recebe aluguel de empresa deve informar os dados na ficha:

“Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”.

É necessário incluir:

o valor dos aluguéis;
o imposto já retido;
e o CNPJ da empresa que pagou o aluguel.

Se houver uma imobiliária administrando o imóvel, a comissão paga à administradora também deve aparecer na declaração.

Nesse caso:

o aluguel é informado pelo valor bruto;
e a taxa da imobiliária entra na ficha “Pagamentos Efetuados”, no código “71 – Administrador de imóveis”.

Quando o aluguel é pago por pessoa física

A lógica muda quando o imóvel é alugado para outra pessoa física, como em contratos residenciais.

Nesse caso, o inquilino não retém imposto automaticamente. A responsabilidade passa a ser totalmente do proprietário do imóvel.

“Os aluguéis recebidos de pessoa física se sujeitam ao recolhimento mensal obrigatório pelo carnê-leão”, explica a advogada.

Ou seja:

o proprietário precisa calcular mensalmente o imposto;
emitir o DARF;
e fazer o pagamento até o mês seguinte ao recebimento do aluguel.

Depois, tudo isso também precisa aparecer na declaração anual.

Onde informar o carnê-leão

Os valores recebidos devem ser lançados na ficha: “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior pelo Titular”.

Já os DARFs pagos ao longo do ano precisam ser informados na coluna: “Carnê-Leão/Darf pago cód. 0190”.

Segundo Debora, os valores podem ser declarados já com desconto da comissão da imobiliária, desde que essa despesa também seja informada corretamente na ficha de pagamentos efetuados.

Algumas despesas podem reduzir o imposto

A legislação permite que determinados gastos pagos pelo proprietário sejam abatidos da base de cálculo do aluguel.

Entre eles:

IPTU e outras taxas do imóvel;
despesas de condomínio;
gastos para cobrança do aluguel;
e comissão da imobiliária.

“Essas despesas podem ser excluídas da base de cálculo do imposto, desde que sejam suportadas pelo locador”, afirma a especialista.

Por outro lado, valores extras recebidos precisam entrar na conta do imposto.

É o caso de:

juros por atraso;
multas;
atualização monetária;
ou indenizações por quebra de contrato.

O inquilino também precisa declarar

Mesmo sem direito a dedução no Imposto de Renda, quem paga aluguel também deve informar os valores na declaração.

Nesse caso, o contribuinte precisa preencher a ficha:

“Pagamentos Efetuados”;
usando o código “70 – aluguel de imóveis”.

Também é necessário informar:

o CPF ou CNPJ do proprietário;
e o total pago ao longo do ano.

A Receita utiliza essas informações para cruzar os dados entre locador e locatário — e qualquer diferença pode chamar atenção do Fisco.

Tudo o que você precisa saber para declarar

Acaba neste mês o prazo para declarar o Imposto de Renda (IR) 2026. Até o dia 29 de maio, os contribuintes que se encaixam nos critérios de obrigatoriedade (veja abaixo) devem reportar ao leão suas movimentações do ano-calendário de 2025.

Nesta hora, muitas dúvidas surgem: posso fazer pelo celular? Vale mais a pena a pré-preenchida? O que tenho que declarar exatamente? Para que serve o informe de rendimentos? Para ajudar nesse momento, a EXAME separou os principais pontos.

Por onde começo?

Para começar, é necessário ter todos os documentos em mãos, como informes de rendimentos de empregadores, bancos e corretoras, comprovantes de despesas dedutíveis (saúde, educação, aluguéis, serviços de autônomos) e registros de bens, dívidas, investimentos e doações.

O passo a passo para fazer a declaração, seja manual ou a pré-preenchida, é simples:

Baixe o programa pelo site da Receita Federal.
Faça login com CPF e senha gov.br (nível prata ou ouro).
Inicie a declaração, escolhendo “Nova” e preenchendo os dados solicitados (ou optando pela pré-preenchida).
Cheque todas as informações cuidadosamente, conferindo valores e documentos.
Valide a declaração com a ferramenta do programa para identificar possíveis erros.
Envie a declaração à Receita Federal e aguarde a confirmação.

Só posso entregar a declaração pelo programa?

Além do programa para computador, a declaração também poderá ser feita pelo sistema “Meu Imposto de Renda”, acessível por celular, tablet ou navegador. A plataforma, no entanto, exige conta Gov.br nos níveis prata ou ouro.

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Por que optar pela pré-preenchida?

O modelo pré-preenchido carrega automaticamente rendimentos, deduções, bens, direitos e dívidas, oferecendo mais segurança e prioridade na restituição. No entanto, embora a declaração pré-preenchida reduza o risco de erros, ela não garante que todas as informações estejam completas ou corretas. Por isso, também é necessário revisão.

A Receita Federal estima que 44 milhões de declarações sejam entregues dentro do prazo. Dentre esse número, 60% devem vir na modalidade pré-preenchida.

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Informes de rendimentos

Os informes funcionam como um “espelho” dos rendimentos obtidos pela pessoa física ao longo de um ano-calendário — no caso, 2025. E atenção: fontes pagadoras, como empregadoras ou instituições financeiras (bancos, corretoras, fintechs) precisavam enviar os documentos até 27 de fevereiro.

Caso o contribuinte não tenha recebido o informe dentro do prazo legal ou identifique erros nas informações prestadas, o primeiro passo é contatar a fonte pagadora para solicitar a entrega ou a retificação do documento.

A obrigação de enviar o informe de rendimentos decorre de Instrução Normativa da Receita Federal, e o seu descumprimento sujeita a fonte pagadora à aplicação de penalidades.

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Até quando vai a declaração?

A declaração começou na segunda-feira, 23, às 8h, e vai até às 23h59 do dia 29 de maio.

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Quem não entregar no prazo, o que acontece?

Quem não entregar a declaração do Imposto de Renda dentro do prazo estará sujeito a multa, que varia de acordo com o valor do imposto devido. A penalidade mínima é de R$ 165,74, enquanto o teto pode chegar a 20% do imposto que teria de ser pago.

Mas, mesmo que o contribuinte não tenha imposto a recolher, a multa mínima ainda se aplica. Além disso, o atraso aumenta o risco de acréscimos de juros e pode gerar problemas futuros junto à Receita Federal, como restrições no CPF ou dificuldades em declarações subsequentes.

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Quem é obrigado a declarar?

Ficam obrigados a declarar quem:

Recebeu rendimentos tributáveis acima de R$ 35.584,00 (antes era R$ 33.888,00).
Recebeu outros rendimentos acima de R$ 200.000,00.
Teve ganho de capital sujeito à incidência do imposto.
Realizou operações em bolsas de valores superiores a R$ 40 mil ou com ganhos sujeitos ao imposto.
Tem atividade rural com receita bruta acima de R$ 177.920,00 (antes era R$ 169.440,00) ou pretende compensar prejuízos.
Tem posse ou propriedade de bens e direitos acima de R$ 800.000.
Passou à condição de residente no Brasil.
Optou pela isenção do GCAP na venda de imóvel residencial em até 180 dias.
Optou por declarar bens de entidade controlada no exterior pela pessoa física.
Tinha, em 31/12, titularidade de trust regido por lei estrangeira.
Recebeu rendimentos ou compensou perdas em aplicações no exterior.
Recebeu lucros ou dividendos no exterior.

O que tem que ser declarado no IR?

No Imposto de Renda, é necessário declarar basicamente tudo que impacta seus rendimentos, bens e obrigações financeiras. Entre os principais itens estão:

Rendimentos tributáveis – salários, pró-labore, aposentadoria, pensões, aluguéis recebidos, rendimentos de aplicações financeiras (como CDB, fundos e ações).
Rendimentos isentos e não tributáveis – indenizações, algumas poupanças, lucros e dividendos de empresas.
Rendimentos sujeitos à tributação exclusiva – juros sobre capital próprio, investimentos com recolhimento de IR na fonte, alguns ganhos de capital.
Bens e direitos – imóveis, veículos, terrenos, contas em bancos, saldos de poupança e investimentos (inclusive no exterior).
Dívidas e ônus – financiamentos, empréstimos, empréstimos pessoais que ainda não foram quitados.
Despesas dedutíveis – gastos com saúde, educação, pensão alimentícia, contribuições à previdência oficial e privada, despesas com dependentes.
Doações e contribuições – doações incentivadas a fundos de cultura, fundos de infância e adolescência, e outras previstas na lei.

Tudo que não for declarado pode gerar inconsistências e, dependendo do caso, levar a multa ou retenção da restituição.

Restituição

A Receita Federal definiu o calendário de restituição do Imposto de Renda 2026 com um formato mais enxuto e antecipado: serão quatro lotes, com início em 29 de maio — data limite para entrega da declaração.

A mudança reduz o intervalo entre a declaração e o pagamento e altera o ritmo tradicional de devolução do imposto.

O cronograma segue até agosto e substitui o modelo adotado em anos anteriores, quando a restituição era distribuída em cinco lotes ao longo de um período maior ao longo do ano.

Agora as datas oficiais de pagamento são:

29 de maio de 2026
30 de junho de 2026
31 de julho de 2026
28 de agosto de 2026

Confira, abaixo, as principais datas

13 de março de 2026 – publicação da Instrução Normativa nº 2.312, com as regras do Imposto de Renda.
19 de março de 2026 – liberação do programa gerador da declaração (PGD) para download, ainda sem transmissão.
23 de março de 2026 (8h) – início do prazo de entrega das declarações e da transmissão ao sistema da Receita. Também fica disponível a declaração pré-preenchida.
27 de março de 2026 – início do processamento das declarações enviadas.
10 de maio de 2026 – prazo final para:
- optar pelo débito automático da primeira parcela do imposto a ser pago,
- e entrar no primeiro lote de restituição.
29 de maio de 2026 (último minuto) – prazo final para envio da declaração.
29 de maio de 2026 –
- pagamento do 1º lote de restituição,
- vencimento da cota única ou da primeira parcela do imposto.

Restituições

Em 2026 haverá 4 lotes de restituição (uma redução em relação aos 5 lotes de 2025).
Os dois primeiros lotes, pagos em maio e junho, devem concentrar quase todos os contribuintes com direito à restituição.

Parcelamento do imposto

O imposto devido pode ser dividido em até 8 parcelas.
A primeira parcela vence em 29 de maio, e as demais vencem no último dia útil de cada mês.