IR 2026: imóvel na planta precisa ser declarado no imposto de renda?

Desde o começo da semana, está aberta a temporada da entrega da declaração do Imposto de Renda (IR) 2026. Os contribuintes têm até o dia 29 de maio para prestar contas ao legão. Caso contrário, estão sujeitos a multas e penalidades.

Ao longo do processo, algumas dúvidas surgem. Uma das mais comuns é: comprei um imóvel na planta, preciso declarar?

Segundo Charles Gularte, sócio-diretor da Contabilizei, declarar um imóvel na planta é obrigatório. Ao assinar o contrato de compra e venda com a construtora ou incorporadora, o contribuinte já adquiriu um bem, mesmo que ele ainda não tenha sido entregue ou não possua o “habite-se”.

“Essa operação é, na verdade, uma compra: você está adquirindo um bem. Você firmou um contrato de compra e venda com a construtora ou incorporadora e está pagando por ele. Mesmo que o imóvel ainda não tenha sido entregue, todo valor que você paga — seja entrada, parcelas de balão, reforços ou correções durante o período de obra — corresponde a parte de um bem que você já adquiriu”, diz.

Onde declarar?

Portanto, é preciso declarar esses valores como bens, sejam imóveis ou terrenos, na ficha de Bens e Direitos da declaração de Imposto de Renda.

Ficha de Lançamento: o imóvel deve ser informado na ficha de “Bens e Direitos”, selecionando o código correspondente (como apartamento ou casa);
Valores a Declarar: não deve declarar o valor total do contrato de compra, mas sim o valor efetivamente pago até o momento. Isso inclui:
- A entrada;
- As parcelas mensais;
- Pagamentos extras conhecidos como “balão” ou “reforço”;
- Correções monetárias incidentes no período;
- O chamado “imposto de obra” ou taxa de obra.
- ITBI;
- Despesa em cartório;
- Corretagem;
- Juros e encargos.

“É fundamental ter a posição do financiamento em mãos e a escritura que geralmente indica estes custos adicionais”, pontua Gularte.

O programa da Receita Federal, segundo o executivo, solicita dados como número da matrícula e registro em cartório. No entanto, para imóveis na planta, o contribuinte muitas vezes ainda não possui esses dados.

Neste caso, desde que os valores pagos sejam informados corretamente, o especialista garante que a declaração não será travada pela falta dessas informações específicas.

No campo “Discriminação”, o contribuinte deve detalhar que se trata de um imóvel comprado na planta com previsão de entrega futura, informando que a aquisição foi feita via contrato de compra e venda e citando os dados da construtora.

Comprei ou vendi um imóvel, preciso declarar?

A compra ou venda de um imóvel, por si só, não obriga a entrega da declaração do Imposto de Renda 2026. Quem precisa declarar são contribuintes que se enquadrem em situações específicas, explica Gularte.

Segundo ele, a obrigação surge quando:

O imóvel foi vendido com lucro (ganho de capital) e há imposto a pagar;
O imóvel foi vendido com lucro, mas o contribuinte optou pela isenção do IR na regra dos 180 dias;
O patrimônio total do contribuinte, em 31 de dezembro de 2025, ultrapassava R$ 800 mil, considerando imóveis, contas e investimentos.

Gularte ressalta que, caso o contribuinte já seja obrigado a declarar por outros motivos (veja abaixo), como renda, a compra ou venda do imóvel deve ser informada, independentemente do valor da transação.

Valor mínimo de transação não obriga declaração

Não existe um valor mínimo de compra ou venda de imóvel que obrigue o contribuinte a declarar. A regra é sempre considerar se houve ganho de capital ou se o patrimônio total ultrapassa R$ 800 mil. “Se a pessoa já é obrigada a declarar por outro critério, o imóvel deve ser informado, independentemente do valor da operação”, destaca o especialista.

Isenção do IR e a regra dos 180 dias

A chamada isenção do Imposto de Renda sobre ganho de capital pode ser aplicada quando o contribuinte vende um imóvel residencial e reinveste o valor na compra de outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias a partir da assinatura do contrato de venda. A regra só pode ser usada uma vez a cada cinco anos.

“É importante notar que a isenção depende do quanto do valor da venda foi efetivamente reinvestido. Se não for 100%, a diferença será tributada normalmente”, alerta Gularte.

Exemplos práticos:

Isenção total: um imóvel comprado por R$ 200 mil e vendido por R$ 250 mil, com ganho de R$ 50 mil. Caso todo o valor seja reinvestido na compra de outro imóvel (ou seja, R$ 250 mil), não há imposto a pagar.
Isenção parcial: se apenas R$ 180 mil do valor da venda de R$ 250 mil forem utilizados na compra de um novo imóvel, apenas a parte não reinvestida — R$ 70 mil — é tributada. Considerando um ganho de capital de R$ 50 mil, 28% do ganho (R$ 14 mil) será tributado. Com alíquota de 15%, o imposto devido será R$ 2.100.

Patrimônio total acima de R$ 800 mil

A obrigatoriedade de declarar não está ligada ao valor de um único imóvel, mas sim ao total de bens e direitos do contribuinte. Isso inclui imóveis, saldos em conta, investimentos e veículos.

“Mas se uma pessoa possui apenas um imóvel avaliado em R$ 800 mil ou mais, ela já será obrigada a declarar, pois esse único bem atinge o limite estabelecido”, explica Gularte.

A orientação do especialista é que todos os contribuintes fiquem atentos a essas regras, para evitar problemas com o fisco e garantir que a declaração do Imposto de Renda 2026 seja feita corretamente.

Passo a passo para declarar

Com o início do prazo, os contribuintes podem optar por preencher manualmente a declaração ou escolher a pré-preenchida.

Para ambas as modalidades, é necessário ter todos os documentos em mãos, como informes de rendimentos de empregadores, bancos e corretoras, comprovantes de despesas dedutíveis (saúde, educação, aluguéis, serviços de autônomos) e registros de bens, dívidas, investimentos e doações.

O passo a passo para fazer a declaração manual ou pelo programa da Receita é simples:

Baixe o programa pelo site da Receita Federal.
Faça login com CPF e senha gov.br (nível prata ou ouro).
Inicie a declaração, escolhendo “Nova” e preenchendo os dados solicitados (ou optando pela pré-preenchida).
Cheque todas as informações cuidadosamente, conferindo valores e documentos.
Valide a declaração com a ferramenta do programa para identificar possíveis erros.
Envie a declaração à Receita Federal e aguarde a confirmação.

Só posso entregar a declaração pelo programa?

Além do programa para computador, a declaração também poderá ser feita pelo sistema “Meu Imposto de Renda”, acessível por celular, tablet ou navegador. A plataforma, no entanto, exige conta Gov.br nos níveis prata ou ouro.

Por que optar pela pré-preenchida?

O modelo pré-preenchido carrega automaticamente rendimentos, deduções, bens, direitos e dívidas, oferecendo mais segurança e prioridade na restituição. No entanto, embora a declaração pré-preenchida reduza o risco de erros, ela não garante que todas as informações estejam completas ou corretas. Por isso, também é necessário revisão.

A Receita Federal estima que 44 milhões de declarações sejam entregues dentro do prazo. Dentre esse número, 60% devem vir na modalidade pré-preenchida.

Informes de rendimentos

Os informes funcionam como um “espelho” dos rendimentos obtidos pela pessoa física ao longo de um ano-calendário — no caso, 2025. E atenção: fontes pagadoras, como empregadoras ou instituições financeiras (bancos, corretoras, fintechs) precisavam enviar os documentos até 27 de fevereiro.

Caso o contribuinte não tenha recebido o informe dentro do prazo legal ou identifique erros nas informações prestadas, o primeiro passo é contatar a fonte pagadora para solicitar a entrega ou a retificação do documento.

A obrigação de enviar o informe de rendimentos decorre de Instrução Normativa da Receita Federal, e o seu descumprimento sujeita a fonte pagadora à aplicação de penalidades.

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Até quando vai a declaração?

A declaração começou na segunda-feira, 23, às 8h, e vai até às 23h59 do dia 29 de maio.

Quem não entregar no prazo, o que acontece?

Quem não entregar a declaração do Imposto de Renda dentro do prazo estará sujeito a multa, que varia de acordo com o valor do imposto devido. A penalidade mínima é de R$ 165,74, enquanto o teto pode chegar a 20% do imposto que deixaria de ser pago.

Mesmo que o contribuinte não tenha imposto a recolher, a multa mínima ainda se aplica. Além disso, o atraso aumenta o risco de acréscimos de juros e pode gerar problemas futuros junto à Receita Federal, como restrições no CPF ou dificuldades em declarações subsequentes.

Quem é obrigado a declarar?

Ficam obrigados a declarar quem:

Recebeu rendimentos tributáveis acima de R$ 35.584,00 (antes era R$ 33.888,00).
Recebeu outros rendimentos acima de R$ 200.000,00.
Teve ganho de capital sujeito à incidência do imposto.
Realizou operações em bolsas de valores superiores a R$ 40 mil ou com ganhos sujeitos ao imposto.
Tem atividade rural com receita bruta acima de R$ 177.920,00 (antes era R$ 169.440,00) ou pretende compensar prejuízos.
Tem posse ou propriedade de bens e direitos acima de R$ 800.000.
Passou à condição de residente no Brasil.
Optou pela isenção do GCAP na venda de imóvel residencial em até 180 dias.
Optou por declarar bens de entidade controlada no exterior pela pessoa física.
Tinha, em 31/12, titularidade de trust regido por lei estrangeira.
Recebeu rendimentos ou compensou perdas em aplicações no exterior.
Recebeu lucros ou dividendos no exterior.

O que tem que ser declarado no IR?

No Imposto de Renda, é necessário declarar basicamente tudo que impacta seus rendimentos, bens e obrigações financeiras. Entre os principais itens estão:

Rendimentos tributáveis – salários, pró-labore, aposentadoria, pensões, aluguéis recebidos, rendimentos de aplicações financeiras (como CDB, fundos e ações).
Rendimentos isentos e não tributáveis – indenizações, algumas poupanças, lucros e dividendos de empresas.
Rendimentos sujeitos à tributação exclusiva – juros sobre capital próprio, investimentos com recolhimento de IR na fonte, alguns ganhos de capital.
Bens e direitos – imóveis, veículos, terrenos, contas em bancos, saldos de poupança e investimentos (inclusive no exterior).
Dívidas e ônus – financiamentos, empréstimos, empréstimos pessoais que ainda não foram quitados.
Despesas dedutíveis – gastos com saúde, educação, pensão alimentícia, contribuições à previdência oficial e privada, despesas com dependentes.
Doações e contribuições – doações incentivadas a fundos de cultura, fundos de infância e adolescência, e outras previstas na lei.

Tudo que não for declarado pode gerar inconsistências e, dependendo do caso, levar a multa ou retenção da restituição.

Confira, abaixo, as principais datas

13 de março de 2026 – publicação da Instrução Normativa nº 2.312, com as regras do Imposto de Renda.
19 de março de 2026 – liberação do programa gerador da declaração (PGD) para download, ainda sem transmissão.
23 de março de 2026 (8h) – início do prazo de entrega das declarações e da transmissão ao sistema da Receita. Também fica disponível a declaração pré-preenchida.
27 de março de 2026 – início do processamento das declarações enviadas.
10 de maio de 2026 – prazo final para:
- optar pelo débito automático da primeira parcela,
- e entrar no primeiro lote de restituição.
29 de maio de 2026 (último minuto) – prazo final para envio da declaração.
29 de maio de 2026 –
- pagamento do 1º lote de restituição,
- vencimento da cota única ou da primeira parcela do imposto.

Restituições

Em 2026 haverá 4 lotes de restituição (uma redução em relação aos 5 lotes de 2025).
Os dois primeiros lotes, pagos em maio e junho, devem concentrar quase todos os contribuintes com direito à restituição.

Parcelamento do imposto

O imposto devido pode ser dividido em até 8 parcelas.
A primeira parcela vence em 29 de maio, e as demais vencem no último dia útil de cada mês.